Dépôt de garantie, délais et retenues possibles

Combien peut-on demander, et à quelles conditions ?

En bref. Le dépôt de garantie est plafonné, il ne rapporte pas d'intérêts et le bailleur doit vous le rendre dans un délai fixé par la loi.

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer en principal (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un logement meublé loué à titre de résidence principale, le montant exigible est limité à deux mois de loyer en principal (article 25-6).

Au moment de la signature du bail, le dépôt est versé au bailleur, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il ne peut pas être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie (article 22).

Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire, et il ne doit faire l'objet d'aucune révision pendant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé (article 22).

Le délai de restitution

• Deux mois au maximum à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 22).
• Un mois au maximum à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (article 22).

Dans les deux cas, le point de départ est la remise des clés, et non la date de fin du bail. Pour que le bailleur puisse vous rembourser, vous devez lui indiquer, ou indiquer à son mandataire, l'adresse de votre nouveau domicile lors de la remise des clés (article 22).

Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont alors effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes (article 22). Les parties peuvent aussi convenir amiablement de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Ce que le bailleur peut retenir

Le dépôt est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (article 22). Les retenues possibles sont donc

• les loyers et charges restant dus ;
• les sommes que le bailleur devra payer à votre place, par exemple la régularisation des charges ;
• le coût des réparations locatives, à condition qu'il soit justifié.

Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, d). L'usure due à la vétusté ne peut donc pas être retenue au titre des réparations locatives. Pour justifier une retenue, le bailleur produit en pratique des devis ou des factures que vous pouvez comparer avec les états des lieux d'entrée et de sortie.

Si le bailleur tarde à restituer

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque le défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (article 22).

Exemple, à titre d'illustration. Pour un loyer de 700 euros hors charges, un retard de dix jours correspond à une période mensuelle commencée, soit 70 euros de majoration ; un retard de quarante jours correspond à deux périodes commencées, soit 140 euros.

En cas de vente ou de transmission des locaux loués, à titre gratuit ou onéreux, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation (article 22).

Vos démarches

• remettez les clés en main propre contre récépissé, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et conservez la preuve de la date ;
• indiquez par écrit votre nouvelle adresse au bailleur ou à son mandataire lors de la remise des clés ;
• conservez les états des lieux d'entrée et de sortie, la quittance et les justificatifs de charges ;
• si le délai est dépassé, adressez une mise en demeure écrite en rappelant la majoration de 10 % ;
• si les retenues ne sont pas justifiées ou si le bailleur ne répond pas, vous pouvez saisir la juridiction compétente.